Авторы: 147 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

Книги:  180 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я


загрузка...

4.9.2. Первичный рынок жилья

Основным фактором, определявшим состояние первичного рынка жилья

в Москве и Подмосковье, были объемы и темпы роста жилищного строитель#

ства.

Информация об этом, приводимая в различных источниках, несколько

отличается (табл. 11).

Таблица 11

Объемы ввода жилья в Москве и Московской области в 2000–2005 гг.

Московскими строи9

телями в г. Москве и

за ее пределами (по

данным Росстата)

По г. Москве

(по данным Росстата)

В г. Москве

(по данным Прави9

тельства Москвы)

По Московской области

(по данным Росстата)

Год

тыс.

кв. м

% к предыду9

щему году

тыс.

кв. м

% к предыду9

щему году

тыс.

кв. м

% к предыду9

щему году

тыс.

кв. м

% к предыду9

щему году

2000 3530,2 104,8 3342,3 109,5 33342,3 … 2610,9 95,7

2001 3821,5 108,3 3690,6 110,4 3706,1* 110,9 2827,8 108,3

2002 4469,6 116,9 4274,1 115,8 4310,9* 116,3 3414,8 120,7

2003 4703,2 105,2 4443,0 103,9 4441,9* 103,0 4136,4 121,1

2004 4794,7 101,9 4578,6 103,1 4576,8* 103,0 5738,2 138,7

2005 5224,1 108,9 4644,3 101,4 4644,3 101,5 5271,4 91,9

* – построено в Москве строительными организациями города, для 2001 г. имеется также

оценка объема ввода жилья в 3824,9 тыс. кв. м., соответственно темп роста по сравнению с

2000 г. можно оценить в 114,4%.

Источник: Российский статистический ежегодник. 2004: Стат. сб./ Росстат, М., 2004, c. 463;

Инвестиции в России. 2003: Стат. сб. / Росстат, М., 2003, c. 163, 165; Инвестиции в России.

2005: Стат. сб. / Росстат, М., 2005, c. 256, 258; www.mos.ru; Социально#экономическое поло#

жение России, 2005 год, М., Росстат, с. 365–366, расчеты авторов.

Тем не менее, говорить об основных тенденциях возможно. Объемы

ввода многоквартирного жилья на территории Москвы в последние годы уве#

личивались, составив в 2005 г. более 4,6 млн кв. м. При этом темпы роста

объемов жилищного строительства в столице, судя по всем источникам, но#

сили явно затухающий характер. Рекордный прирост 2002 г. (около 16%)

сменился умеренными (3–4%) темпами в последующие два года. Прирост

объемов ввода жилья в 2005 г. оказался еще более скромным (около 1,5%).

Несколько более высокие показатели прироста (9%) наблюдаются по итогам

всей деятельности московских строительных организаций, которые помимо

собственно Москвы ведут работу и в других регионах. Отметим, что если в

2001–2004 гг. за пределами столицы ими было выполнено не более 4–6% ра#

бот, то в 2005 г. эта доля превысила 11%. Что касается обратного явления,

участия строительных организаций из других регионов в жилищном строи#

тельстве в Москве, то его, как свидетельствуют данные за 2003–2004 гг. прак#

тически не наблюдалось93.

В Московской области темпы роста объемов жилищного строительства

после 2001 г. стабильно опережали московские. В 2004 г. они выросли почти

на 38% против 20–21% в 2002–2003 гг. В 2004–2005 гг. абсолютный объем

ввода жилья в Подмосковье, измеренный в тыс. кв. м, стал превышать ввод

жилья в столице, чего не было все предыдущие годы.

Однако при этом необходимо учесть, что с 2004 г. резкое увеличение

ежегодных объемов жилищного строительства по данным Мособлстата и

Росстата отчасти объясняется переходом от учета объемов строительства

предприятими строительного комплекса области к учету объемов ввода на

территории региона всеми застройщиками, включая московских. Последнее

обстоятельство хорошо согласуется с данными Росстата за 2005 г., согласно

которым у строительных организаций Москвы практически удвоилась доля

жилья, введенного вне пределов города. Тем не менее, объемы ввода жилья в

Московской области в прошедшем году впервые за 5 лет сократились,

уменьшившись по сравнению с 2004 г. на 8%. О причинах этого будет сказано

ниже.

Вкратце остановимся на структуре вводимого жилья94 (табл. 12 и 13).

Таблица 12

Объемы и структура ввода жилья по типам домов

в Москве в 2002–2005 гг.

кирпич панель монолит

коттеджи /

таун9хаусы

Год

Всего,

тыс. кв. м тыс.

кв. м

%

тыс.

кв. м

%

тыс.

кв. м

%

тыс.

кв. м

%

2002 4469,6 88,6 2,0 2555,8 57,2 1785,0 39,9 40,2 0,9

2003 4474,4 88,7 2,0 2558,5 57,2 1786,9 39,9 40,3 0,9

2004 4597,4 45,6 1,0 2549,4 55,4 1965,6 42,8 36,8 0,8

2005 4700,0 94,0 2,0 1696,7 36,1 2876,4 61,2 32,9 0,7

Источник: Мосгорстат, расчеты авторов.

93 По данным столичного правительства за 2001–2002 гг. объемы ввода жилья в Москве строи#

тельными организациями города превышали совокупный показатель ввода жилья, который

приводился в данных Росстата, что можно объяснить только недостатками и погрешностями

учета.

94 Анализ структуры ввода жилья в Москве и Подмосковье базируется на данных об общих

объемах ввода жилья, которые незначительно отличаются от данных, вышеприведенных в

табл. 2.

В Москве в 2002–2004 гг. более половины всего вводимого жилья прихо#

дилось на панельные дома, около 40% – на монолитные. По предварительным

данным в 2005 г. удельный вес последних, начав расти еще в 2004 г. (около

43%), резко увеличился, составив более 61%. Доля же панельных домов со#

кратилась до 36%, две другие категории домов (кирпичные и коттеджи)

большой роли в совокупном вводе жилья не играли, занимая 2% и менее 1%

построенных объемов. Отметим, что величина ввода монолитного и кирпич#

ного жилья выросла в 2005 г. почти в 1,5 и 2 раза соответственно при сокра#

щении введенных площадей панельных домов и таун#хаусов.

В Московской области в многоквартирных жилых домах в 2004 г. было

введено 3,23 млн кв. м общей площади, а в индивидуальных – 2,44 млн кв. м.

В 2005 г. эти объемы снизились и составили 2,78 млн и 2,27 млн кв. м соот#

ветственно. Таким образом, глубина падения объемов ввода в многоэтажном

строительстве (почти 14%) вдвое превосходила падение объемов индивиду#

ального строительства (около 7%).

Таблица 13

Объемы и структура ввода жилья по типам домов

в Московской области в 2002–2005 гг.

Многоэтажное строитель9

ство

Индивидуальное строитель9

ство

Год Всего,

тыс. кв. м

тыс. кв. м % тыс. кв. м %

2002 3414 1783 52,2 1631 47,8

2003 4136 2022 48,9 2114 51,1

2004 5671 3231 57,0 2440 43,0

2005 5048 2776 55,0 2272 45,0

Источник: Мособлстат, расчеты авторов.

Как следует из табл. 13, структура ввода жилья в Подмосковье в 2002–

2005 гг. была относительно стабильной: более половины ввода приходится на

площади в многоэтажных домах, остальное – на индивидуальное строитель#

ство. Единственным исключением был 2003 г., когда доля последнего соста#

вила 51%.

По объявленным предварительным планам в 2006 г. объем жилищного

строительства в Москве будет на уровне предыдущего года и составит 4,7

млн кв. м, а в Московской области – несколько выше, достигнув 5,2 млн кв. м.

Однако вероятность этого мала, о чем свидетельствуют некоторые заявления

представителей городской и областной власти.

Причины сокращения объемов нового строительства лежат в первую

очередь в последствиях кризиса 2004 г. на рынке новостроек, вызванного от#

током покупателей, сокращением объема средств у застройщиков и их воз#

можностей продолжать строительство и необходимостью возврата кредитов,

и одновременно – снижением ликвидности у банков в первой половине 2004

г., сокращением объема кредитования застройщиков. Замораживание стро#

ек, разорение застройщиков носит выборочный характер, тем не менее, это

отразилось на объемах строительства и ввода жилья.

Ситуацию усугубили нормы нового Градостроительного кодекса и вступ#

ление в силу с 1 апреля 2005 г. Федерального закона «Об участии в долевом

строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о

внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Феде#

рации» (№ 214#ФЗ от 30 декабря 2004 г.). Направленные на упорядочение и

развитие рыночных отношений в отрасли, на защиту прав застройщиков и на#

селения эти законодательные акты в долгосрочной перспективе нацелены на

значительное увеличение темпов роста жилищного строительства и объемов

предложения на рынке, что должно оказать сдерживающее влияние на дина#

мику цен на жилье. Однако в краткосрочной перспективе произошло тормо#

жение строительного процесса, дезорганизация деятельности девелоперов.

В законе допущен явный крен в сторону защиты интересов участника до#

левого строительства. Штрафные санкции очень завышены. Расторгнув дого#

вор в одностороннем порядке, частный инвестор, кроме внесенной за квар#

тиру суммы, получит еще такие проценты и пени, что это даст ему до 30–40

процентов прибыли. Одностороннее расторжение договоров под надуман#

ными предлогами в целях извлечения прибыли может стать настоящим биз#

несом. При этом застройщик может расторгнуть договор с участником, не

исполняющим, либо ненадлежащим образом исполняющим свои обязатель#

ства по договору, только через суд.

Участники долевого строительства являются залогодержателями части

заложенного имущества. Банки не могут обладать всей залоговой массой при

кредитовании долевого строительства. Если застройщик не выплачивает

кредит, то банк не может удовлетворить свои требования за счет недвижимо#

сти. Это одна из причин того, что банки перестают кредитовать застройщи#

ков. Вторая причина – это солидарная ответственность застройщика и орга#

низации#кредитора перед дольщиками.

Застройщики смогут привлекать кредиты и займы только под залог сво#

их основных средств или иных ликвидных активов. Это могут себе позволить

только достаточно крупные застройщики. Они имеют кредитную историю, мо#

гут предоставить для банковского залога иное имущество компании. Крупные

строительные компании могут полностью или в большей части финансиро#

вать строительные проекты без привлечения дольщиков. Мелкие и средние

компании вынуждены отказываться от дольщиков#инвесторов и брать креди#

ты в банках под достаточно высокие проценты (до 25% годовых). Все это ве#

дет к невозможности им осуществлять прибыльную строительную деятель#

ность и последующему банкротству.

Вся совокупность приведенных выше негативных моментов сделала фи#

нансирование новых проектов практически невозможным. В связи с тем, что

новый закон ужесточил порядок и условия заключения договоров, по которым

приобретаются права на квартиры в строящихся домах, в настоящее время

застройщики не заключают договоры на долевое участие в строительстве но#

вых объектов, а реализуют объекты, разрешение на строительство которых

было получено до 1 апреля. Таким образом, с одной стороны, объемы продаж

квартир в «старых» новостройках возросли. С другой стороны, квартиры в

«новых» объектах пока не продаются, начало строительства некоторых объек#

тов отложено из#за отсутствия разрешения на строительство.

Компании, которые в силу различных причин не могут финансировать

строительную деятельность, обходят Закон путем альтернативных схем при#

влечения инвестиций. Наиболее распространенными являются: вексельная

схема и модель предварительного договора купли#продажи недвижимости.

Вексельная схема подразумевает заключение договора, в котором оговари#

ваются технические характеристики квартиры, ее стоимость и условия

оформления, но в котором не сказано о финансовых обязательствах сторон.

После заключения договора застройщик в обмен на внесенные денежные

средства выдает вексель, стоимость которого совпадает с ценой квартиры.

Минус этой схемы – риск признания судом данной сделки (например, по за#

явлению компетентного государственного органа) притворной, то есть при#

крывающей договор долевого строительства. Согласно модели предвари#

тельного договора, в нем прописывается обязательство заключить договор

после того, как дом будет построен. По такому договору застройщик не мо#

жет принимать денежные средства – в нем можно лишь указать, что в буду#

щем будет заключен определенный договор, по которому и должна будет

производиться оплата.

Следует заметить, что банки никогда не будут поддерживать альтерна#

тивные схемы привлечения инвесторов, если возникнут риски, что схема мо#

жет быть подведена в результате судебного разбирательства под закон о до#

левом строительстве, либо если будут негативные правовые риски. Эти

схемы ударят в конечном итоге по самим застройщикам и инвесторам. Впол#

не возможно, что увеличится доля застройщиков, которые не будут привле#

кать средства дольщиков на стадии строительства, а будут продавать объек#

ты недвижимости после завершения их строительства.

Готовящиеся поправки к указанному закону (Замена пункта о банковской

солидарной ответственности введением страхования условий договора, Вве#

дение обязанности для застройщика предоставлять дольщику не являющую#

ся коммерческой тайной документацию по дому, в строительство которого он

вкладывает деньги, Предоставление застройщику права расторгнуть договор

с дольщиком, если тот нарушает сроки выплат)95, предположительно облег#

чающие бремя девелоперов, а также и банков, к сожалению, распылены по

нестыкующимся пакетам предложений, еще не прошли необходимые проце#

дуры обсуждения, и даже если они будут приняты, однако сложившаяся си#

туация сохранится, по крайней мере, на полгода#год. При этом сохраняются

законодательно установленные для застройщика требования наличия хоро#

шей кредитной истории и отсутствия долгов.

Данная ситуация усугубляется развитием скандалов с застройщиками. В

Москве и ряде городов Подмосковья прошли акции протеста горожан, по#

страдавших от деятельности недобросовестных строительных компаний. Лю#

95 Теперь прижмут гражданина? // Квартирный ряд, 26 января – 1 февраля 2006 г., N 3 (574), с. 8.

ди, доверившие свои деньги строительным компаниям, требовали не только

компенсировать понесенный ущерб. Они добивались вмешательства властей

в ситуацию на строительном рынке, предупреждая об угрозе появления в об#

ществе нового социально ожесточенного слоя граждан – обманутых дольщи#

ков, которые станут преемниками обманутых вкладчиков финансовых пира#

мид середины 1990#х годов. Всего в Москве и Подмосковье заморожено

строительство около двухсот жилых домов. По данным вице#губернатора Мо#

сковской области А. Пантелеева сумма контрактов обманутых соинвесторов в

Подмосковье составляет около 240 млн долл.96

Прокуратура Москвы возбудила ряд уголовных дел в отношении руково#

дителей строительных организаций ФК «Социальная инициатива», ООО «Ин#

вестпроект», ЗАО «Центр развития города «Град», ЗАО «Стройметресурс»,

ООО «Пластбау – М», ООО «Уют#Компания», ООО «МИТА#2000», ООО «Принт

Капитал» и др., не выполняющих свои обязательства перед инвесторами. По

данным прокуратуры Московской области, возбуждены уголовные дела в от#

ношении руководителей 23 строительных организаций и должностных лиц

администраций Мытищинского, Щелковского и Раменского районов, которые

во многих случаях подписывали двухсторонние контракты с юридическими

лицами, инвесторами, покрывая недобросовестных застройщиков.

Власти обоих субъектов РФ пытаются найти выход, передавая права на

строительство благонадежным застройщикам, которые доведут работы до

конца за свой счет. За это их ждут различного рода льготы. В Москве город#

ским руководством создана Комиссия по проверке реализации инвестицион#

ных проектов по строительству жилых домов, которая взяла под контроль си#

туацию на рынке новостроек. Даны публичные обещания организовать

завершение замороженных строек, начата работа по расторжению контрак#

тов с прежними инвесторами и привлечению новых, в отдельных случаях зда#

ния достроят с привлечением бюджетных средств. Менее определенной вы#

глядит перспектива разрешения данной ситуации в Подмосковье.

Подобное развитие ситуации привело к оттоку покупателей с рынка но#

востроек – частично на вторичный рынок, частично к объектам, застройщики

и продавцы которых не запятнали себя (хотя бы и непреднамеренно) участи#

ем в подобных историях. Следствием всех указанных причин стало то, что,

начиная со II квартала 2005 г. стало сокращаться количество объектов (до#

мов#новостроек), выставленных на продажу. Объем предложения на рынке

новостроек Москвы в IV квартале 2005 г. составил соответственно 74% от

уровня предложения в IV квартале 2004 г.

В свою очередь, сокращение предложения на первичном рынке жилья,

вызванное изменениями в законодательстве, обусловило снижение числа

предлагаемых объектов и на вторичном рынке жилья, поскольку в связи с па#

дением предложения на первичном рынке покупатель обратил свой спрос,

как отложенный с 2004 г., так и текущий, на вторичный рынок. Этому способ#

96 Без квартир не останутся, уверяет подмосковное начальство // Квартирный ряд, 26 января –

1 февраля 2006 г., N 3 (574), с. 3.

ствовала и скупка риэлторами квартир с целью образования собственного

товарного запаса, и начавшиеся с начала осени 2005 г. скандалы, причиной

которых стали действия недобросовестных застройщиков. В результате в IV

квартале 2005 г. падение предложения на вторичном рынке относительно IV

квартала 2004 г. было большим (почти 40%), нежели на первичном (только

26%)97.

На рынке новостроек Московской области объем предложения начал

снижаться также со II квартала 2005 г., хотя в IV квартале 2005 г. он все еще

превышал величину IV квартала 2004 г. (в условиях недостатка средств за#

стройщики выставляют на продажу все резервы). Однако уже в августе#

сентябре 2005 г. в Подмосковье стало наблюдаться явление скупки квартир

московскими риэлторскими компаниями. При этом в IV квартале 2005 г. по

сравнению с IV кварталом 2004 г. произошло сокращение объема предложе#

ния на вторичном рынке Подмосковья, хотя и в меньшей степени, чем в Моск#

ве (на 13%).

Таким образом, можно констатировать, что объем предложения квартир

на первичном рынке Москвы и Московской области снижается три квартала

подряд. При этом регистрируется высокий спрос, и сегодня существует

большой разрыв между спросом и предложением.

По предварительным оценкам за 2005 г. в целом оборот рынка ново#

строек, измеренный в тыс. кв. м, в Москве превысил показатель 2004 г. на

2,3%, тогда как в Подмосковье уменьшился на 5,4%. Следует подчеркнуть, что

указанные обороты первичного рынка были рассчитаны исходя из вышепри#

веденных данных об объемах многоквартирного жилищного строительства в

Москве и Московской области за вычетом доли городских и местных властей,

которые используют полученные площади для удовлетворения потребностей

очередников, переселенцев из ветхого жилья, молодых семей и бюджетников

в рамках реализации принятых социальных программ. В Москве из ежегодно

возводимого жилья лишь чуть более половины доходит до рынка. Поэтому

при расчетах для определения оборотов первичного рынка исключалась сле#

дующая доля: Москва – 45%, Московская область – 12% (средняя для городов

области).

Что касается цен на первичном рынке, то в IV квартале 2005 г. средняя

удельная цена предложения в домах#новостройках Москвы составила 2330

долл./кв. м, увеличившись на 3,5% по сравнению с III кварталом и на 14,8% по

сравнению с IV кварталом 2004 г. В Московской области средняя удельная

цена предложения в домах#новостройках в IV квартале 2005 г. составила 895

долл./кв. м. При этом показатель роста цены заметно превышал аналогичный

показатель по Москве, составив 10,4% относительно III квартала 2005 г. и

19,2% относительно IV квартала 2004 г.

97 При этом необходимо указать на известную условность прямого сопоставления предложе#

ния домов#новостроек и квартир.

Таким образом, на рынке новостроек Москвы и Московской области в

2004–2005 гг. вследствие прошлогоднего кризиса на рынке недвижимости в

сочетании с банковским микрокризисом произошло некоторое снижение

объемов строительства и ввода жилья. Этот процесс усиливается под воз#

действием краткосрочных последствий вышеупомянутого закона об участии в

долевом строительстве. Кроме того, многочисленные скандалы между за#

стройщиками, местными администрациями и частными инвесторами приве#

ли к оттоку покупателей с проблемных строек на успешные и частично – на

вторичный рынок.

Обобщая приведенные данные, можно констатировать, что основной

тенденцией на рынке недвижимости в целом во втором полугодии 2005 г.

было повышение цен и снижение объемов предложения на фоне высокой ак#

тивности рынка. Покупатель понял, что цены на недвижимость не только не

рухнут, но уже не снизятся, государство не намерено искусственно их регули#

ровать. Период «ожидания», длившийся год, завершился. Повышение актив#

ности населения, начавшееся в мае#июне, сопровождалось увеличением

оборотов на рынке жилья. Это привело к вымыванию объектов с рынка, обра#

зованию товарного дефицита и дальнейшему повышению темпов роста цен.

На первичном рынке эти процессы усиливались уменьшением объемов

строительства и ввода жилья. Начиная с сентября 2005 г., осторожный подъ#

ем активности и цен охватил и рынок загородных домовладений. В отличие от

него рынок аренды офисных помещений по#прежнему находится в стадии ко#

лебательной стабильности с тенденцией к незначительному повышению

уровня арендных ставок.