Авторы: 147 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

Книги:  180 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я


загрузка...

4.9.1. Вторичный рынок жилья

Рост спроса и цен на вторичном рынке жилья Москвы начался в июне#

июле 2005 г. С октября аналогичные процессы начались и на рынке жилья

Московской области. В декабре 2005 г. средняя удельная цена квартир в Мо#

скве достигла 2658 долл./кв. м, в Московской области – 1121 долл./кв. м.

Если в первой половине года темпы роста цен в Москве составляли «ин#

фляционные» 1,0–1,5% в месяц, то с июля они выросли до 2,0–2,5%, а в сен#

тябре#декабре до 4,5–5,5%, что говорит о неожиданно начавшемся ажиотаж#

ном спросе. В Московской области до сентября 2005 г. цена практически не

менялась, колебания как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения

находились в интервале 0,7–0,8% в месяц. Сентябрь 2005 г. показал прирост

средней удельной цены на 1,2%, в октябре, ноябре и декабре наметившаяся

тенденция повышения подтвердилась (+5,2%, +3,1% и +7,2% соответственно)

(рис. 14).

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

июн.90

дек.90

июн.91

дек.91

июн.92

дек.92

июн.93

дек.93

июн.94

дек.94

июн.95

дек.95

июн.96

дек.96

июн.97

дек.97

июн.98

дек.98

июн.99

дек.99

июн.00

дек.00

июн.01

дек.01

июн.02

дек.02

июн.03

дек.03

июн.04

дек.04

июн.05

дек.05

$/кв. м

Москва

Московская область

Рис. 14. Динамика средней удельной цены предложения квартир

в Москве и Московской области в 1990–2005 гг.

Во втором полугодии 2005 г. средняя удельная цена предложения квар#

тир на вторичном рынке жилья Москвы выросла на 26,9%, а с учетом роста

цен за первое полугодие – на 7,3%.

Таблица 10

Динамика темпов прироста и индексов роста цен предложения жилья

в Москве в 2002–2005 гг. (декабрь 2002 г. – базовый период)

Москва Московская область

Месяц, год

Средняя удельная цена

предложения квартир,

долл./кв. м

Индекс роста к базо9

вому периоду (но9

минальный)

Темп прироста (к

предыдущему пе9

риоду), %

Средняя удельная

цена предложения

квартир, долл./кв. м

Индекс роста к базо9

вому периоду (но9

минальный)

Темп прироста (к

предыдущему пе9

риоду), %

12.2002 1096 1,0 # 559 1,0 #

12.2003 1610 1,469 46,9 748 1,338 33,8

12.2004 1954 1,783 21,4 908 1,624 21,4

06.2005 2095 1,911 7,3 954 1,707 5,1

12.2005 2658 2,425 26,9 1121 2,005 17,5

12.2005* 2658 2,425 36,0 1121 2,005 23,5

* – величины, характеризующие прирост в декабре 2005 г. по сравнению с декабрем 2004 г.

Цены на жилье в Москве по итогам 2005 г. выросли на 36%, что хотя и ус#

тупало показателю 2003 г. (46,9%), более чем в полтора раза опережало го#

довой прирост предыдущего 2004 г. (21,4%). Номинальный индекс цен отно#

сительно декабря 2003 г. – 1,651, относительно декабря 2002 г. – 2,425. В

Московской области в прошедшем году цены на жилье выросли на 23,5%, что

мало отличалось от итогов 2004 г. (21,4%), но заметно уступало ценовой ди#

намике 2003 г. (33,8%) (табл. 10).

Напомним, что в 2005 г. потребительские цены выросли на 10,9%. Сред#

ний номинальный курс доллара в декабре 2005 г. составил 28,81 руб., тогда

как годом ранее – 27,92 руб. Следовательно, индекс девальвации рубля к

доллару составил в 2005 г. 1,031. Соответственно, индекс инфляции доллара

в России за 2004 г. составил 1,076. Таким образом, в истекшем году доллар в

России продолжал обесцениваться, хотя темпы падения его покупательной

способности заметно снизились, составив около 7% против 15% в 2004 г.

Что касается индекса реальных (очищенных от инфляции как рубля, так и

доллара) цен на жилье (индекс IGS)92, то его величина по итогам 2005 г. отно#

сительно декабря 2004 г. составила 1,264 в Москве и 1,148 в Московской об#

ласти. Таким образом, в 2005 г. повторилась ситуация 2003 г., когда и номи#

нальная, и реальная стоимость жилья в Москве росла быстрее, чем в

Подмосковье, тогда как в 2002 г. и 2004 г. темпы роста этих показателей в

обоих субъектах РФ были примерно одинаковыми.

С начала 2004 г. на вторичном рынке жилья Москвы и Московской облас#

ти наблюдался достаточно устойчивый рост объемов предложения квартир,

что легко объяснимо стагнацией цен и сокращением оборотов рынка. До

марта#апреля 2005 г. такая тенденция продолжалась, за исключением янва#

ря, когда двухнедельная продолжительность новогодних праздников привела

к сокращению деловой активности населения и отразилась на общем объеме

предлагаемых в этом месяце к продаже квартир. С марта#апреля произошел

перелом, и количество предлагаемых на вторичном рынке квартир начало

снижаться – с 30–35 тыс. в Москве и 9–11 тыс. в Московской области ежеме#

сячно до 17–20 тыс. и 7–8 тыс. соответственно.

Это изменение может быть объяснено двумя причинами:

увеличением темпов ухода с рынка квартир (в первую очередь за счет

продажи, а также за счет снятия с реализации);

сохранением темпов выставления квартир на продажу (количество вновь

выставляемых ежемесячно квартир устойчиво составляет в Москве 8–10

тыс. в месяц. В декабре оно традиционно несколько снизилось.

В свою очередь, уменьшение объема предложения при увеличившимся

спросе послужило дополнительным толчком к повышению темпов роста цен.

Если темпы продажи квартир не уменьшатся, то ожидать увеличения объ#

ема предложения за счет дополнительного поступления квартир можно лишь с

92 Расчет индекса IGS производится по следующей формуле: IGS=Iцр/Iир=Iцд/Iид, где

Iцр – индекс цены на жилье в рублях, Iир – индекс потребительских цен, Iцд – индекс цены

жилья в долларах, Iид = Iир/ Iдрд – индекс инфляции доллара в России (относительно ди#

намики потребительских цен), Iдрд – индекс девальвации рубля относительно доллара.

задержкой на 3–6 месяцев, когда владельцы и продавцы жилья осознают но#

вую ситуацию и перестанут выжидать дальнейшего роста цен на рынке.

Динамика объемов продажи квартир на вторичном рынке жилья Москвы

и Подмосковья оказалась во многом аналогична динамике предложения жи#

лья. В результате повышения спроса в II–III кварталах начали расти обороты

вторичного рынка жилья Московского региона (рис. 15).

5000

10000

15000

20000

25000

30000

1кв. 1999 г.

2кв. 1999 г.

3кв. 1999 г.

4кв. 1999 г.

1кв. 2000 г.

2кв. 2000 г.

3кв. 2000 г.

4кв. 2000 г.

1кв. 2001 г.

2кв. 2001 г.

3кв. 2001 г.

4кв. 2001 г.

1кв. 2002 г.

2кв. 2002 г.

3кв. 2002 г.

4кв. 2002 г.

1кв. 2003 г.

2кв. 2003 г.

3кв. 2003 г.

4кв. 2003 г.

1кв. 2004 г.

2кв. 2004 г.

3кв. 2004 г.

4кв. 2004 г.

1кв. 2005 г.

2кв. 2005 г.

3кв. 2005 г.

шт.

Москва

Московская область

Рис. 15. Динамика количества зарегистрированных сделок на вторичном

рынке жилья Москвы и Московской области в 1999–2005 гг.

70,82

79,66

71,07

84,75

77,53 76,09

63,73

69,89

77,87

87,53

77,60 82,38

-20

0

20

40

60

80

100

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

(оценка)

тыс. шт.

объем продаж прирост за год, %

Рис. 16. Ежегодный объем продаж квартир на вторичном рынке

жилья Москвы в 1994–2005 гг.

Ежегодный оборот вторичного рынка жилья Москвы, достигший макси#

мума в 2003 г. (87,53 тыс. квартир, прирост на 12,4%), в период стагнации

2004 г. снизился до 77,6 тыс. (падение на 11,3%). В 2005 г. обороты рынка со#

ставили 82,38 тыс. квартир (прирост 6,2%) (рис. 16).

Таким образом, улучшение макроэкономической ситуации в стране при#

вело к повышению платежеспособного спроса на рынке недвижимости сто#

личного региона. Начавшееся летом#осенью 2005 г. повышение оборотов

вторичного рынка жилья и цен на квартиры вызвало вымывание объектов и

сокращение объема предложения, что в свою очередь подстегнуло темпы

роста цен.