Авторы: 147 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

Книги:  180 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я


загрузка...

4.9.5. Перспективы развития рынка недвижимости

Макроэкономическую ситуацию в РФ в 2005 г. и ее влияние на рынок не#

движимости в целом можно оценить положительно. Состояние и развитие

экономики поддерживает платежеспособный спрос и обеспечивает нормаль#

ные условия ведения бизнеса профессиональными участниками рынка. Ак#

тивную поддержку спроса может оказать государство в рамках реализации

национального проекта в сфере жилья, что будет способствовать росту цен

недвижимости.

Вместе с тем, угрозы и риски рынку недвижимости со стороны макро#

экономических тенденций существуют. Ближайший из них может быть вызван

ростом социального напряжения. Инфляция и рост тарифов на услуги ЖКХ

ухудшат положение бюджетополучателей, что обусловит снижение поддерж#

ки ими действующей власти. В то же время открытие рынков для иностранно#

го капитала после возможного вступления России в ВТО и рост курса рубля

ухудшат конкурентоспособность среднего и малого бизнеса. С точки зрения

настоящей работы указанные угрозы выходят за рамки горизонта прогнози#

рования и потому не рассматриваются.

В 2006 г. локомотивом рынка жилья в столичном регионе будет рынок

новостроек. Камнем преткновения остается закон «Об участии в долевом

строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о

внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Феде#

рации» (№ 214#ФЗ).

Будут предприняты попытки изменить закон и отложить как минимум на

год вступление в силу предлагаемых нормативов по ежеквартальной отчетно#

сти застройщиков, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 645

от 27 октября 2005 г. «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуще#

ствлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участ#

ников долевого строительства». Уже сейчас обозначилось противостояние

между застройщиками, банками и стремлением ряда бизнес#групп изменить

с помощью вмешательства органов власти соотношение сил на рынке, сло#

мав силовым образом нормальные условия ведения бизнеса профессио#

нальными игроками. Правила игры на рынке долевого строительства по этому

закону не устраивают ни застройщиков, ни банки. Застройщикам стало не#

возможно, не нарушая закона, привлекать дольщиков, банки не могут креди#

товать застройщиков и выдавать ипотечные кредиты (причины были описаны

выше). В любом случае, следствием воздействия данного фактора на рынок

будет сокращение объемов жилищного строительства и объемов предложе#

ния на рынке новостроек.

Тем не менее, несмотря на приобретшие широкий общественный резо#

нанс скандалы, активность рынка восстановилась. Неуклонно сокращающее#

ся предложение в домах#новостройках с оформленным до вступления в силу

указанного закона разрешением на строительство будет подталкивать цены

вверх. Проблемы организации финансирования новых проектов выведут на

рынок новых игроков, и 2006 г. пройдет под знаком слияний и поглощений.

Увеличение объемов жилищного строительства в таких условиях маловеро#

ятно, более того, ранее заявленные планы будут, скорее всего, скорректиро#

ваны в сторону понижения. В условиях ограниченного объема предложения

часть покупателей перетечет на вторичный рынок жилья. Прессинг отложен#

ного спроса, а затем образовавшийся «провал» в объемах строительства и

спад объема предложения, а также увеличение числа потребителей, будут

стимулировать повышение цен.

Уменьшение объемов предложения на первичном рынке Москвы и Мос#

ковской области продолжится, вследствие чего при высоком уровне спроса

мы ожидаем, что годовой оборот рынка в натуральном выражении вырастет

не более чем на 2,5–3%.

На этом фоне активный спрос на вторичное жилье Москвы и Подмоско#

вья, возможно подстегнутый негативной ситуацией на первичном рынке, а

также развитием системы ипотечного кредитования, ведущим к росту числа

реальных покупателей на вторичном рынке недвижимости (в первую очередь

обусловленным тем, что банки охотнее выдают кредиты под готовое жилье), в

2006 г. может привести к росту объемов продаж до уровня 2004 г. либо пре#

высить этот уровень на 3–5%, что составит примерно 84–86 тыс. квартир в

Москве и 49–51 тыс. квартир в области.

Высокий спрос и снижение объемов предложения, которое, возможно,

по инерции продлится до середины 2006 г., может привести к росту цен на

квартиры вторичного рынка Москвы и Московской области до конца года: при

высоких темпах уменьшения объема предложения – на 30–35% (экспертный

прогноз 1), при возможном восполнении дефицита предложения во второй

половине года – на 20–25% (экспертный прогноз 2). Таким образом, прогно#

зируемая средняя удельная цена до конца 2006 г. может достигнуть уровня в

Москве 3100–3500 долл./кв. м, в области 1350–1500 долл./кв. м (рис. 18).

С учетом прогнозируемых показателей объема продаж в натуральном

выражении и средней удельной цены предложения, в 2006 г. можно ожидать

увеличения денежного объема продаж на вторичном рынке жилья Москвы и

Московской области на 30–45% по сравнению с 2005 г., что составит около

15,0 и 3,3 млрд долл. соответственно.

С учетом прогнозируемых среднегодовых цен (2625 долл./кв. м) и объе#

ма коммерческого жилищного строительства в натуральном выражении (2460

тыс. кв. м) в Москве в 2006 г. относительно 2005 г. ожидается увеличение

объема продаж в денежном выражении на рынке новостроек на 15–20%, что

составит 6,5 млрд долл. Для Подмосковья аналогичные расчеты дают величи#

ну 2,6 млрд долл.

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

дек.02

янв.03

фев.03

мар.03

апр.03

май.03

июн.03

июл.03

авг.03

сен.03

окт.03

ноя.03

дек.03

янв.04

фев.04

мар.04

апр.04

май.04

июн.04

июл.04

авг.04

сен.04

окт.04

ноя.04

дек.04

янв.05

фев.05

мар.05

апр.05

май.05

июн.05

июл.05

авг.05

сен.05

окт.05

ноя.05

дек.05

янв.06

фев.06

мар.06

апр.06

май.06

июн.06

июл.06

авг.06

сен.06

окт.06

ноя.06

дек.06

$/кв.м

МО факт

МО экспертный прогноз 1

МО экспертный прогноз 2

Рис. 18. Динамика и прогноз средней удельной цены предложения

на вторичном рынке жилья Москвы и Московской области

Таким образом, на 2006 г. можно прогнозировать:

уменьшение объемов строительства и ввода жилья;

уменьшение объемов предложения квартир в новостройках до конца года,

а на вторичном рынке – на 3–6 месяцев с последующим увеличением;

увеличение объема продаж в натуральном выражении на первичном рынке

на 2–3% и на вторичном рынке на 3–5%;

рост цен на первичном и вторичном рынках на 25–30%;

рост денежного оборота первичного рынка на 15–20% и вторичного на

30–45%;

продолжение снижения темпов роста ипотечных операций, объем ипотеч#

ных операций в столичном регионе, тем не менее, увеличится на 60–80%.