Авторы: 147 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я

Книги:  180 А Б В Г Д Е З И Й К Л М Н О П Р С Т У Ф Х Ц Ч Ш Щ Э Ю Я


загрузка...

4.9.4. Развитие ипотеки

Как было показано выше, ипотечному жилищному кредитования (ИЖК)

отводится весьма заметная роль в ходе реализации национального проекта

по улучшению жилищных условий населения. Несомненно, что увеличение

объемов выдачи ипотечных кредитов окажется важным фактором роста спро#

са на жилье и цен на него.

В последнее время объем ипотечного кредитования стабильно увеличи#

вался в стране в целом и в Москве в частности. Так, по данным Ассоциации

российских банков, по России в целом сумма выданных ипотечных кредитов

составила в 2001 г. 56 млн долл., в 2002 г. – 260 млн долл., в 2003 г. – около

500 млн долл., в 2004 г. – 1 млрд долл. По оценкам экспертов, в 2005 г. эта

цифра превысит 1 млрд долл., а в 2006 г. может приблизиться к 2 млрд долл.

В Москве по данным отчета Международной академии ипотеки и недви#

жимости «Анализ конкурентных преимуществ банковских ипотечных продук#

тов», за период с 2000 г. по июнь 2005 г. объем ипотечных кредитов (объем

зарегистрированных договоров залога) рос в среднем на 46% в год. По дан#

ным Росрегистрации, количество ипотечных жилищных кредитов, выданных в

Москве с 2000 г., росло несколько медленней (табл. 16).

Таблица 16

Количество ипотечных жилищных кредитов, выданных

в Москве в 2000–2005 гг.

Темпы роста, %

Год Количество, штук

к предыдущему году к 2000 г.

2000 1364 … …

2001 1970 144,4 144,4

2002 2753 139,7 201,8

2003 3075 111,7 225,4

2004 4358 141,7 319,5

2005 4600 105,5 337,2

Источник: Программа развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве на

2006–2008 годы.

Как следует из табл. 16, годовые темпы прироста выдачи ипотечных кре#

дитов превышали 40% только в 2001 г. и 2004 г. Тем не менее, в целом за 5

лет их количество выросло почти в 3,4 раза.

В Компании «МИЭЛЬ#Недвижимость» число ипотечных операций стало

стремительно расти, начиная с I квартала 2004 г. Индекс относительно базо#

вого периода – I квартала 2003 г. в этом квартале составил 2,0, и к III кварталу

2005 г. вырос до 10,2, а в IV квартале сократился до 9,1.

Доля ипотечных операций в общем количестве операций Компании в

Москве также стремительно увеличивалась на протяжении 2004 г. и стабили#

зировалась в 2005 г. (риc. 17).

7,7

2,5

11,1 10,3

9,9

8,3

6,7

5,1

2,1 2,5 1,7 1,9

0 2 4 6 8

10

12

14

16

18

1 кв-л

2003

2 кв-л

2003

3 кв-л

2003

4 кв-л

2003

1 кв-л

2004

2 кв-л

2004

3 кв-л

2004

4 кв-л

2004

1 кв-л

2005

2 кв-л

2005

3 кв-л

2005

4 кв-л

2005

%

Вторичные рынок

Первичный рынок

Всего

Риc. 17. Поквартальная динамика доли ипотечных операций

Компании «Миэль#Недвижимость» в Москве в 2003–2005 гг.

В I квартале 2004 г. она составила 2,5%, во II квартале – 5,1%, в III квар#

тале – 6,7%, достигнув в IV квартале 2004 г. 8,3%. На протяжении первых трех

кварталов 2005 г. этот показатель колебался на уровне 10–11% общего коли#

чества сделок Компании, снизившись в IV квартале до 7,7%. Отметим, что,

несмотря на снижение доли ипотечных операций в целом, величина данного

показателя на первичном рынке по#прежнему опережает показатель по вто#

ричному рынку, что имеет место, начиная со II квартала 2004 г. В Московской

области величина данного показателя составила 6–8%.

В целом 2005 г. характеризовался увеличением абсолютного числа ипо#

течных операций при сокращении годовых индексов роста ипотечных опера#

ций, как в Москве, так и в Московской области по сравнению с 2004 г. Прода#

жи по ипотеке на первичном рынке осложняются сокращением количества

собственных объектов «МИЭЛЬ», за счет продажи которых и обеспечивается

основной объем ипотечных операций с новостройками. Ипотечные операции

на первичном рынке с «привлеченными» (не являющимися собственностью

Компании) объектами осложняются несоответствием предоставляемой про#

давцами документации на данные объекты требованиям банков к заклады#

ваемому имуществу.

В целом же, несмотря на бурный рост последних двух лет, масштаб ипо#

теки в России пока остается незначительным в общем объеме продаж на

рынке жилья, оцениваясь в 1% ВВП, в то время как в Великобритании величи#

на этого показателя составляла 62%, в США – 53%, в Германии – около 50%.

Напомним, что еще в 2004 г. развитие ипотечного кредитования было

признано приоритетной задачей правительства при формировании рынка

доступного жилья, что потребовало серьезного обновления имевшейся нор#

мативно#правовой базы.

В I полугодии 2005 г. вступили в силу законодательные акты, принятые в

конце 2004 г., вносящие изменения в существующее законодательство, а

также ряд новых законов, касающихся ипотеки.

В числе важнейших стоит отметить:

-Изменения в Гражданском кодексе (ГК) РФ от 30 декабря 2004 г. (№ 213#

ФЗ), касающиеся отмены обязательного нотариального удостоверения

договоров ипотеки и распространения залога на здания, находящиеся или

возводимые на участке залогодателя.

-Изменения в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от

30 декабря 2004 г.(№ 216#ФЗ):

– позволяющие изменять сроки и процентные ставки по ипотечным кре#

дитам, удостоверенным закладной;

– способствующие распространению ипотеки на земельный участок,

приобретенный с использованием кредитных средств, и на земельный

участок (право аренды на него), на котором производится строитель#

ство или приобретается жилой дом на кредитные средства;

– устанавливающие возможность обращения взыскания на жилое по#

мещение и прекращения права пользования прежним собственником

и членами его семьи жилым помещением, находящимся в ипотеке в

обеспечение кредита на улучшение жилищных условий, включая не

только жилое помещение, приобретаемое за счет кредитных средств,

но и любое другое жилое помещение;

– ограничивающие возможность необоснованного вмешательства орга#

нов опеки и попечительства в процесс ипотечного кредитования;

– обеспечивающие правовую базу системы страхования кредитных рис#

ков в ипотечном жилищном кредитовании.

-Изменения в Федеральном законе «О кредитных историях» от 30 декабря

2004 г. (№ 218#ФЗ), имеющие целью создание системы раскрытия ин#

формации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств пе#

ред кредиторами (коммерческими банками) через регулирование дея#

тельности бюро кредитных историй.

В связи с принятием данного закона внесены изменения в ГК РФ (внесе#

но уточнение понятия банковской тайны), в Кодекс РФ об административных

правонарушениях (предусматривает санкции за нарушение порядка ведения

и хранения кредитных историй, порядка распространения информации), Фе#

деральный закон «О банках и банковской деятельности» (установлена обя#

занность кредитных организаций предоставлять информацию хотя бы одному

бюро кредитных историй).

-Поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 29 де#

кабря 2004 г. (№ 193#ФЗ), которыми:

установлена процедура реализации ипотечного покрытия в случае несо#

стоятельности (банкротства) эмитента облигаций с ипотечным покрытием;

установлены требования о том, что размер ипотечного покрытия облига#

ций с ипотечным покрытием, выпущенных кредитной организацией, может

превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на

20%;

введены жилищные ипотечные облигации;

кредитным организациям предоставлено право выдачи ипотечных серти#

фикатов участия;

обеспечена возможность выпуска ипотечных облигаций с переменными

процентными ставками.

В связи с принятием данного закона об ипотечных ценных бумагах были

внесены изменения в ГК РФ в части установления величины ипотечного по#

крытия в качестве верхнего ограничения на объем выпуска облигаций с ипо#

течным покрытием акционерными обществами, а также в Федеральные зако#

ны «О несостоятельности (банкротстве)» и «О несостоятельности

(банкротстве) кредитных организаций» в части установления требования об

исключении из конкурсной массы при банкротстве эмитента облигаций с

ипотечным покрытием имущества, входящего в состав ипотечного покрытия.

-Изменения в Законе РФ «О государственной пошлине» в части отмены го#

сударственной пошлины за государственную регистрацию договора ипо#

теки, выдачи документа о данной регистрации и предоставления выписки

из реестра о государственной регистрации договора ипотеки, которая

дублирует плату за регистрацию.

Однако, несмотря на пристальное внимание и поддержку формирования

рынка доступного жилья со стороны государства, существует ряд проблем,

обусловленных ситуацией на рынке недвижимости, выступающих в роли не#

гативного фактора для развития ипотечного кредитования.

В целом можно отметить, что в настоящее время рынок ипотечного кре#

дитования переживает замедление темпов роста и сокращение объемов от#

носительно общего рынка купли#продажи жилья в Московском регионе. Реа#

лизация новостроек с помощью ипотеки ограничена только объектами,

разрешение на строительство которых было получено до 1 апреля 2005 г.

Другие строящиеся объекты – не соответствуют требованиям банков (не

имеют необходимой или правильно оформленной документации и не могут

быть проданы по ипотеке). Это может способствовать перемещению спроса

потенциальных ипотечных покупателей с первичного на вторичный рынок жи#

лья, еще более повышая спрос на нем, что, в свою очередь, не способствует

увеличению числа ипотечных сделок на рынке. В условиях ограниченного

предложения и растущего спроса продавцы жилья на вторичном рынке отда#

ют предпочтение покупателям, уже имеющим необходимую сумму наличных

денежных средств.

В этой ситуации предложение квартир, которые могут быть проданы по

ипотеке в крупных риэлторских компаниях на рынке новостроек, ограничено

лишь объектами, согласованными с банками и собственными объектами#

новостройками. Так, к концу 2005 г. на рынке жилья Москвы и Московской об#

ласти можно было наблюдать ситуацию, когда число одобренных банками за#

емщиков неуклонно росло, а число квартир, купленных по ипотеке, сокраща#

лось. По данным Компании «МИЭЛЬ#Недвижимость», поквартальные индексы

объемов ипотечных операций, рассчитанные относительно объемов анало#

гичных периодов прошлых лет, начиная с Ш квартала 2004 г., имеют тенден#

цию к сокращению.

Развитие ипотечного кредитования сдерживается и отсутствием дейст#

вующего механизма секьюритизации кредитов, который является наиболее

оптимальным способом привлечения средств для банков. Секьюритизация

широко применяется за рубежом, например, в Дании ипотечные ценные бу#

маги занимают 70% фондового рынка страны, в Германии – 36%, в Швеции –

45%. В России соответствующий закон «Об ипотечных ценных бумагах» был

принят еще в ноябре 2003 г., однако не работал, поскольку требовал приня#

тия 15 подзаконных актов, включая внесение следующих изменений:

-поправок, регулирующих страхование ипотечных кредитов. Сейчас со#

гласно законодательству ипотечный кредит, который попадает в ипотеч#

ное покрытие, при выпуске ипотечных облигаций должен быть застрахован

в пользу заемщика. Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР)

считает это требование излишним, так как ипотечные бумаги и так доста#

точно надежны;

-поправок, предусматривающих возможность направления денежных

средств, полученных в качестве платежа за кредит от заемщика на выпла#

ты процентов по ипотечным облигациям. На сегодняшний день такой воз#

можности не предусмотрено;

-поправок, предусматривающих возможность «транширования выпусков

ипотечных ценных бумаг». На сегодня не прописан механизм действия и не

указан размер возможных траншей.

Первый транш ипотечных облигаций на сумму 1,5 млрд руб. планирует

разместить в первом квартале 2006 г. Агентство по ипотечному жилищному

кредитованию (АИЖК). По прогнозам экспертов к 2008 г. российские банки

ежегодно смогут выпускать ипотечные бумаги на 60 млрд руб., а к 2010 г. –

более чем на 200 млрд руб. Появление такого инструмента, как секьюритиза#

ция, может привести к существенному снижению ставок по кредитам.

В будущем развитию ипотеки во многом должно способствовать реали#

зация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам

России». Следствием значительного увеличения объема выдаваемых ипотеч#

ных кредитов к 2010 г. должно стать снижение ставок по ним с нынешних 14–

15% годовых до не более чем 8% в рублях. Отражением указанного нацио#

нального проекта на уровне столицы можно считать утвержденную трехлет#

нюю программу развития ипотечного жилищного кредитования в Москве,

рассчитанную на 2006–2008 гг. На ее реализацию в ближайшие три года пла#

нируется потратить 72,4 млрд руб., в том числе 51,1 млрд руб. – из бюджета

города.

В связи с тем, что в 2006 г. на рынке Москвы ожидается двукратный рост

объемов ипотечного кредитования (в том числе субсидированной ипотеки в

соответствии с приоритетной национальной программой доступного жилья),

можно прогнозировать значительный прирост ипотечных операций на рынке.